재산세 계획(Property Tax Planning)

부동산 소유주가 일년에 분기마다 내는 재산세 또한 유산상속 계획에 있어 꼭 고려해야하는 대상이다. 재산세 변화의 대표적 요인은 해당 부동산의 가치 상승 그리고 소유권 변동이다. 1978에 시행된 캘리포니아 주민발의안 13 (Proposition 13)은 해당 부동산의 매해 부동산세 상승을 2%로 제한하고 있다.

주민 발의안 13의 두가지 예외 조항은 소유권 변동과 새로운 건축물이다. 영어로 소유권 변동을 Change in Ownership으로 명명하며, 주인이 바뀌었기에 새 주인의 명의로 이전된 시점을 기준으로 새로운 시세를 산출하는 것이다. 소유권 변동 또한 예외 조항이 있다.

대표적인 예외조항은 1986년도 시행된 주민발의안 58(Proposition 58)이다. 이 주민발의안은 부모 자녀간에 주 거주지 (Primary Residence)를 증여/상속/매매를 하는 것은 소유권변동으로 간주하지 않는다. 예를 들어 부모가 오래전에 구매한 부동산의 가치가 몇십배 올랐을 지라도(주민 발의안 13에 따라) 그간 올라간 실제 시세보다 훨씬 더 적은 비율로 재산세가 책정됐을테고 그 해당 부동산을 자녀에게 매매/증여/상속시는 부모의 낮은 재산세 감정가(appraised value)가 그대로 자녀에게 적용이 되는 것이다. 즉 부모 자녀간 주 거주지의 명의 변경은 부동산의 현시세에 따른 제한이 없다.

주민발의안 58에 속하는 또 하나의 예외 조항은 주거지를 제외한 나머지 부동산을 부모 자녀간에 매매/증여/상속했을 때100만달러까지는 재산세를 상향 조정하지 않는 것이다. 즉 적어도 부모 자녀간 100만달러 미만의 부동산 소유권 변경은, 주인이 바뀌었다라고 간주하지 않는다. 예를 들어 부모가 거주하고 있는 집이며 그리고 200만달러 내외의 렌탈 부동산이라고 가정하면(부모가 각각 100만달러 예외조항을 쓸수 있으므로, 즉 합쳐서 200만달러 예외조항이 생기는 셈이다) 부모의 낮은 재산감정가를 자녀들이 고스란히 물려받을수 있는 큰 절세효과를 누릴수 있다.

두번째 예외조항은 1996년도부터 시행된 주민발의안 193(Proposition 193)이다. 이는 조부모가 손자/손녀에게 살고 있는 주 거주지를 증여/상속/매매했을 때 혹은 조부모 각각 100만달러(합산하여 200만달러)까지의 부동산을 손자/손녀에게 증여/상속/매매했다면 소유권 변동이 일어났다라고 여기지 않는다. 주민발의안 58은 부모가 자녀 혹은 자녀가 부모에게, 즉 쌍방향으로 예외 조항을 쓸수 있다. 반면 주민발의안 193은 조부모로부터 손자/손녀가 증여/상속/매매했을 때만 쓸수 있는 일방향이다. 또한 "부모"가 사망했을 때만 쓸수 있다. 즉 1세대인 조부모가 3세대인 손자/손녀에게 부동산을 남겨줄때, 2세대인 부모가 세상에 없어야만 주민발의안 193이 적용되는 것이다(양부모가 둘다 사망해야함).

즉, 재산세 변동 예외 조항을 유산상속과 잘 결부해서 활용하면 엄청난 절세 효과가 있음을 잘 기억하자.<HAN&PARK 법률그룹>

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2020-07-27 00:00:00