상업용 부동산매매를 하다보면 많은 바이어들이 매입하는 건물에 각 테넌트들이 가지고 있는 리스 내용에 대해 자세한 검토를 등한시하는 경우가 많다. 하지만 상업용 건물의 거래에서 각 테넌트가 건물주와 계약한 리스 내용은 상당히 중요하다. 바로 리스 내용이 건물의 가치에 플러스 혹은 마이너스 요인으로 작용할 수 있기 때문이다. 리스 계약서 대부분의 내용은 전문 용어이기 때문에 리스 계약서에 익숙하지 않은 일반인 바이어들은 이해하기 어려운 용어들이 있다. 오늘은 그 중에서 ‘Assignment’와 ‘Sublease’의 차이점에 대해 알아보자. Assignment란 현 임대계약자의 이름이 리스 계약상에 남아 있으면서 자신의 가게 임대권(Leasehold)을 다른 사람에게 이전하는 것을 말한다. 물론 임대계약에 나와 있는 모든 계약 조건과 건물주에게 내야하는 임대료 등 모든 책임과 권한을 새로 임대권을 승계하는 사람에게 넘겨주는 것을 일컫는다. 예를 들면, 건물주와 최초 계약 되어 있는 사람을 A라고 하고 리스의 모든 책임과 의무를 승계하는 사람을 B라고 가정하자. 이 경우 Assignment를 할 때 임대권을 이전해 주는 사람인 A를 Assignor라고 하고 이 임대권을 승계하는 B를 Assignee 라고 칭한다. 따라서 임대권을 승계한 B는 임대료 등 기타 리스상의 모든 책임을 법적으로 일차적으로 지게 된다. 하지만 Assignment의 경우 A도 리스계약에 남아 있어 전혀 자유스러울 수 없다. 만약 B가 임대에 관해 발생한 문제를 해결하지 못할 경우 건물주는 B는 물론 전 주인인 A에게도 리스 계약상의 문제에 대해 책임을 물을 수 있다. 대부분의 Assignment 경우는 건물주, Assignor, Assignee 세 사람만 포함되는 것이 보통이다. 하지만 대형 상업용 건물의 임대계약에는 대부분이 그동안 사업체를 사고 팔았던 모든 사람을 리스상에 남아 있게 한다. 특히 백화점이 몰려 있는 대형 Mall의 경우는 더욱 그렇다. 이유는 간단하다. 연대 책임을 묻게 하기 위하여 한명이라도 더 리스계약상 책임을 남겨 놓으려는 것이다. 만약 D가 임대료를 안 낸다든지 할때 건물주는 C, B, A 등에게도 렌트에 대한 책임을 물을 수 있게 하기 위해서다. 서브리스(Sublease)란 건물주와 가게를 임대한 A라는 사람과의 계약은 그대로 유지하되 A가 B라는 다른 사람에게 다시 임대를 하는 경우를 말한다. 따라서 건물주는 A에게만 임대료 등 모든 리스상의 책임을 물을 수 있고 B의 존재는 완전 리스계약 밖에 있게 되는 것이다. A와 B는 건물주와 상관없이 둘만이 따로 계약한 모양이 된다. 따라서 B는 렌트비를 건물주에게 내는 것이 아니라 A 에게 내는 것이다. 즉, 모든 책임 소재는 원래 리스계약상의 A에게만 묻게 되어 있다. B가 렌트를 내든 안내든 상관없이 건물주는 당연히 A에게 렌트비를 청구한다. 앞에서 본 Assignment의 경우는 B가 먼저 책임을 지게 되지만, sublease에서는 A가 책임을 지는 정반대의 개념인 것이다. Sublease에서 한가지 재미있는 것은 건물주와 A는 월 1,000달러에 임대 계약을 했다고 해도 A는 B와 꼭 1,000달러에 임대계약을 할 필요가 없다는 것이다. A는 B에게 임대료로 1,500달러를 받을 수도 있는 것이 Sublease이다. 이 경우 A는 1,000달러를 임대료로 건물주에게 내고 500달러는 자기가 이익으로 남길 수도 있다. 하지만 대부분의 리스 계약에는 Assignment나 Sublease할 경우 건물주의 동의 없이는 금지하는 조항을 넣어두는 것이 보통이다. Assignment나 Sublease 모두 어떤 문제가 생길시 많은 경우 소송으로 가는 것이 보통이다. 상업용 건물을 구입할 때 반드시 전문가의 도움을 받아 모든 리스계약을 자세히 살펴보는 것이 중요하다. 문의: (213) 590-5533