매달 창출되는 인컴 수입을 중심으로 거래되는 커머셜 부동산을 구입할 때는 다른 곳에 투자했을 때와 수익률을 비교해 볼 수 있는 CAP 비용을 비롯해서 렌트비, 경비내역 등 여러가지 중요한 숫자들을 잘 챙겨 보아야 한다. 그러면 이러한 인컴과 직결되는 숫자들 외에 어떠한 것들을 매입시 고려해야 할까? 먼저 건물의 외적인 요소들을 눈여겨 보아야 한다. 아래의 3가지 중요 사항들이 인컴과 더불어 매입 건물의 투자 가치를 높이기도 낮추기도 한다. 첫째, 건물의 사이즈를 들 수 있다. 당연히 건물의 면적이 넓은 건물은 앞으로 더 많은 인컴을 기대할 수 있게 된다. 하지만, 구입 가격이 지나치게 높은 큰 Size의 건물은 은행 융자시 어려움을 겪을 수 있다는 단점이 있다. 구입 때 융자에 어려움을 겪었다는 것은 자신이 훗날 팔 때도 같은 어려움을 겪을 수 있다는 것을 염두해두고 구입해야 한다. 특히 특수한 건물 모양이나 특수한 용도의 건물은 자신이 오랜 기간 직접 사용을 안 할 것이라면 투자용으로 바람직하지 않다. 둘째, 건물의 위치를 잘 살펴보아야 한다. 건물 종류에 따라 다르긴 하지만 일반적으로 비즈니스와 주거지가 같이 공존하는 도시 내의 건물들은 주거지만 있는 변두리의 건물에 비해 임대 등에서 유리한 위치에 있게 된다. 낮에는 상업 시설에 근무하는 사람들을 상대하고 해가 진 오후부터는 일을 마치고 돌아온 거주자들을 상대로 비즈니스가 활성화 될 수 있기 때문이다. 자신의 소유 상가에 테넌트들의 비즈니스가 잘 되고 있다는 것은 상가 오너로서는 여간 반가운일이 아니다. 흔히 일컫는 “Location, Location, Location”이 중요한 투자 척도가 되는 것이다. 셋째, 건물의 건축 연도를 살펴보아야 한다. 주변에 온통 최근에 지은 현대식 건물들 사이에 위치해 있는 낡은 구식건물은 당연히 투자가치가 떨어질 수밖에 없다. 이러한 낡은 건물을 구입해서 수리를 하는 경우와 차라리 좀 더 최근에 지은 건물을 구입하는 것중 어느것이 더 유리한지도 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 건물 내부가 얼마나 현대식으로 Update되어 있고 건물 보수가 얼마나 잘 되어 있는지도 살펴보아야 한다. 건물이 지나치게 낡은 경우 구입비용 뿐만 아니라 추가로 건물 수리에 많은 비용과 시간이 소요될 수 있기 때문이다. 건물의 외적인 요소 이외에 건물 매입시 챙겨 보아야할 또 하나의 중요한 것이 있다. 바로 현재 임대 상태와 앞으로의 임대에 대한 예상치를 가늠해 보는 것이다. 상업용 부동산의 인컴을 계산할때 ‘Actual’과 ‘Pro Forma’라는 용어를 많이 듣는다. Actual이란 현재 들어오는 인컴을 뜻한다. Pro Forma란 앞으로 예상되는 적정 수입을 뜻하는 것이다. 투자금액이 높은 만큼 위험부담도 높아지므로 주택 구입과는 달리 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 이것저것 챙겨보아야 하는 것이 상업용 부동산 구입의 정석이다. 문의: (213) 590-5533