2011년 작년 한해를 돌아보면 이제나 저제나 기다린던 경기회복은 쉽게 풀리지 않고 미국에사는 한인들을 비롯하여 미국인 대부분이 답답하면 지난 한해였던 것 같다. 특히 미국경제의상당부분을 차지하는 부동산 시장은 작년 후반기에 들어 은행들이 차압속도를 내면서 우울한연말을맞이했다. 융자조정등 정부의 여러가지 주택구제조치들이 뚜렷한 성과없이 지지부진한 성적표를 내면서차압위기에 몰린 주택 소유주들을 더욱 답답하게한 한해였음을 기억하게 한다. 답답하기는 페이먼트가 힘든주택 소유주들 뿐만이 아니다. 정부의 주택시장 추가하락을 막기위한 지나친 시장개입으로 말미암아 막상집을 구입하려면 마땅한주택을 구입하지 못한 바이어들도 답답하기는 마찬가지다. 마치 차압의 홍수속에서도 실물이없는 아주 기이한 현상을보인것도 작년 한해의 특징으로 꼽을 수 있다. 또 작년부터 더욱 까다로와진 은행융자의 조임 쇠는 좀처럼 풀릴 기색이 없어 주택구입에 나서는 바이어들의 발길을 돌리게 하는 또하나의 커다란 장벽으로 꼽힌다. 주택이자율은 30-40년만의 사상 최저점을 치고 있지만 아직도 주택판매는 좀처럼 늘어나지 않는 기현상을 보이고 있다. 그러면 2012년 부동산시장은 어떤모습을 보일까? 대략 올해와 비슷하거나 후반기에 조금 회복될 것으로 보는 시각이 많다. 하지만 미국대통령 선거를 올해말 앞두고 있어 여러가지 변수가 예상된다. 첫째. 오바마정부가 정책상 차압의 속도를 늦출 것이라는 전망이다. 대통령 선거일짜가 가까오면서 이러한 현상은 더욱 두드러질 것으로 보여진다. 살던 집을 차압을 당하고 좋아할 유권자는 아무도 없기 때문이다. 따라서 작년후반기부터 속도를 내던 차압도 대통령 선거의 향방에 따라 민감하게 작용할것으로보인다. 둘째. 2008년이후 그동안 시행돼 왔던 융자조정, HAFA, 특별 재융자등의 주택구제정책이 올해말로 종결됨에 따라 오바마정부에서 올해 중반기에 이와 유사한 새로운 프로그램을 도입하거나 기존 프로그램의 종료시한을 제한적으로 연장할 가능성이 많다. 이러한 정책도 물론선거와 관련한 선심 제공의 일원이 될 것으로 보인다. 하지만 그동안 각종 주택구제 정책이 실패한 경우가 대부분이어서 새로운 프로그램의 효과여부나 그저 단순한 기존의 구제책의 시한 연장안에 대해서 는회의적인 시각이 대부분이다. 셋째. 선거를 앞두고 이라크철수, 개솔린 가격인하등 유권자들의 눈에 보이는 전시효과에 유난히 신경을 쓸 것으로 보여 부동산 시장에 일시적 호재로 작용할 가능성이 있다. 하지만 부동산 시장 활성화에 가장 중요한 것은 역시 고용의 증가를 통한 실업률 해소이다. 일정한 수입이 없는데 사람에게 아무리 페이먼트를 낮추어 주어도 페이먼트를 감당할 수 없기때문이다. 지난 3년간의 난리통(?)에서 가장 피해를 본 중산층의 몰락은 앞으로 미국경제 뿐만아니라 부동산시장에도 많은 영향을 끼칠것으로 보여진다. 주택개발업자들도 중산층중심의주택공급보다는 고가와 저가주택을 중심으로 주택을 공급할것으로 보인다. 이러한 현상은 앞으로 10년동안 중산층 붕괴를 통한 가진자와 없는자로 갈라내는 엄격한 자본주의의 잣대가 적용되면서 엄청난 변화와 미국국민들의 생활팬턴의 혁명적인 변화를 몰고 올 것으로 보인다. 앞으로 향후 부동산투자도 바로 이러한 미국의 근본적인 변화를 직시해보면서 투자의 방향을정해야 성공할것으로 보여진다. 2012년새해가밝았다. 2011년이절망이었다면 2012년은 우리모두에게 희망이요 소망의한해가 되길 바란다.