최근 들어 은행들의 융자조정에 대한 적극성이 늘어나면서 조금씩 융자 조정을 받고 있는 사례가 늘고 있다. 빚이 현시세보다 많은 소위 깡통주택소유주은 늘 융자조정과 숏세일 사이에서 많은 고민을 하게 된다. 경기가 좋아진다든지, 주택시장이 회복되고 있는 조짐이 보인다는 등의 뉴스가 있을때는 어렵지만 어떻게 해서든 융자조정을 통해 집을 계속 유지하기를 원한다. 하지만 주택시장사정이 좋지 않거나 계속 경기가 좋지 않을 때는 숏세일을 또한 염두에 두는것도 사실이다. 융자조정과 숏세일중 어느것이 유리한지는 각자 개인이처한 사정에 따라 달라질 수 밖에 없다. 융자조정의 장,단점은 무엇일까? 융자조정의 경우 일단 조정된 새 페이먼트로 당분간 어려운 고비를 넘길 수 있게 된다. 또 자녀들이 아직도 그 지역에서 학교에 다니든지 현재 거주하고 있는 주택을 처분하기 상황인경우 융자조정이 필요하다. 하지만 힘겹게 받은 융자조정이지만 주택경기가 쉽게 살아날 전망이 보이지 않을 수록 점차 주택소유에 대한 애착이 없게 된다. 또 융자조정때문에 나빠진 크레딧도 늘 마음에 부담을 주게된다. 특히 현재 시세에 비해 20만불이상 차이가 나는 깡통주택을 소유한 분들의 많은 경우는 자녀들의 고등학교 졸업과 함께 소유주택을 처분을 염두에 두는 경우가 많다.대부분의 융자조정은 원금이 더 불어나게 된다. 그 이유는 페이먼트만 조정되고 실제로 혜택을 주는 원금삭감을 받는 경우는 극히 드물기 떄문에 그동안 밀린 페이먼트까지 합쳐서 고스란히 새로 책정된 원금에 가산 반영되기 떄문이다. 결국 현재와 같은 주택시장 회복속도로는 상당기간이 지나서야 겨우 은행빚을 정리 할 수준이 되게 된다. 흥미로운 사실은 힘들게 받은 융자조정을 받은 주택소유주가 1년안에 다시 집을 포기하는경우가 50%이상이라는 점이다. 가장 큰 이유는 경기회복이 더디어 지면서 집값회복에 상당시일이 걸리리라는 실망감때문이다. 실제로1년이상 은행과 힘든 씨름을 해 얻은 융자조정을 포기하고 숏세일로 주택을 처분한 후 다시 시작하려는 한인들도 주변에서 가끔 볼 수 있다. 융자조정을 받은 주택소유주들의 많은 숫자가 경기회복이 지연되면 될수록 점차 소유쪽에서 처분쪽으로 기울어져 간다는 것이다. 매일 주택유지와 처분사이에서 수시로 고민을 하게 되는것이 현재 융자조정의 현주소이다. 진정한 융자조정의 효과를 보기 위해서는 원금삭감이 우선되어야 하는데 이 또한 녹녹치 않다. 원금삭감을 전면 실시하게 되면 페이먼트를 잘 내고 있는 우량 주택소유주들까지 덩달아 페이먼트를 안내고 융자조정을 신청하는 엄청난 부작용을 유발할 수 있기 때문이다. 은행들도 진짜와 가짜를 가려내는 힘겨운 싸움을 해야 하기에 은행들의 참여도는 낮을 수 밖에 없다. 또 시행에 따른 은행손실분을 충당할자금의 확보도 쉽지않다. 이 반면에 숏세일의 장,단점은 무엇인가? 먼저 2012년 올해말까지 숏세일로 정리를 하는 경우 융자손실분에 대한 어떠한 법적책임으로 부터도 자유스럽게 된다. 한인들의 경우 집값이 올랐을때 꺼내 쓴 2차.3차 융자도 말끔히 정리할 수 있다는 장점이 있다. 특히 2차 융자금액이 10만불이 넘는 경우는 숏세일을 올해 안에 고려해 보는것이 좋다. 10만불이라는 돈을 벌어서 갚는다고 생각해 보면 까마듯한 미래의 일이라고 느껴지게 된다. 또 2012년 올해말까지 숏세일을 하게 되면(숏세일이 종결되는경우) 융자손실차액에 따른 추가 소득 부분인 은행측의 1099 발행에 따른 추가 소득세금에 대해서도 자유스럽게 된다. 오바마정부의 특별법에 의해 2012년안에 숏세일을 하게 되면 융자손실분 200만불까지 소득으로 간주되지 않게되어 소득세를 별도로 물지 않아도 된다. 단점으로는 융자조정과 마찬가지로 크레딧의 손상이 되게 된다. 깡통주택을 가지고 늘 융자조정과 숏세일사이에 끊임없이 고민하게 만드는 현실이 슬프지만 당분간은 계속이러한 고민을 안고 가야하는것이 현재 주택시장의 서글픈 현실이다.