[브라이언 안의 에스크로 칼럼]
김사장은 그 동안 운영하던 리커스토어를 팔고 동생과 함께 조그마한 쇼핑센터를 구입하기로 결정했다. 좋은 매물을 찾기 위해 시간이 날 때마다 열심히 부동산 시장을 살펴 결국 싯가보다 많이 싸게 나온 쇼핑센터를 구입할 수 있게 되었다. 에스크로를 오픈하고 진행하고 있는데 쇼핑센터 소유권을 어떤 형태와 방식으로 해야 할지 고심이 됐다. 주변 사람들 말로는 부동산을 구입할 때 명의와 소유권 형태에 따라 세금과 상속이 달라진다고 하는데 은퇴를 앞둔 김사장은 동생부부와 함께 어떠한 소유권 형태가 유리한지 전문가와 상의해 결정하기로 했다.
부동산의 소유권은 단독 소유권(Sole Ownership)과 공동 소유권(Co-Ownership)으로 구분할 수 있다. 부동산 소유권을 혼자 가지고 있는 형태를 단독 소유권이라고 하는데 단독 소유권도 소유한 사람의 결혼 상황에 따라 소유권 방식을 따로 구분한다. 단독 소유권은 부동산을 혼자 소유하기 때문에 부동산을 처분할 때 혼자만의 서명으로 소유권을 양도할 수 있다. 공동 소유권은 하나의 부동산을 두 사람 이상이 소유하는 것을 뜻하며 성격에 따라 소유권의 형태가 달라지고 부동산을 양도할 때 직접적인 영향을 줄 수 있다. 단독 소유권은 다음과 같은 형태로 구분된다.
▲Single(독신)은 한번도 결혼한 적이 없는 독신 남성이나 여성이 갖는 소유권 방식이다. A single man, A single woman으로 표기한다. ▲Unmarried(결혼하지 않은 상태)는 전에 결혼한 적이 있으나 현재는 이혼한 사람이 갖는 소유권. An unmarried man, An unmarried woman으로 표기한다. ▲Married(결혼한 상태)는 결혼한 사람이 갖는 소유권으로 A married man, A married woman으로 표기한다. ▲A widow는 남편이 사망하고 여자 혼자 소유권을 갖는 경우다. ▲A widower는 위의 경우와 반대로 부인이 사망하고 남편 혼자에게 소유권이 있는 경우다.
공동 소유권은 다음과 같은 형태로 구분된다.
첫째, 공유 소유권(Tenancy In Common)은 두 사람 이상이 부동산을 공동 소유할 때 가질수 있는 소유권으로 소유 지분은 투자한 만큼 갖게 되고 그 권리를 행사할 수 있다. 예를 들어 A, B, C, D 네 사람이 한 건물에 대해 각각 25%씩을 투자하여 지분을 공유하고 있다고 했을 때, 그 중 A가 사망했을 경우 A의 소유 지분은 그의 유가족에게 상속된다. 또한 각자의 지분은 타인에게 양도 하거나, 저당 설정을 할 수 있다.
둘째, 합유 소유권(Joint Tenancy)이 있는데 공유 소유권과 마찬가지로 두 사람 이상이 부동산을 소유하는 형태로 부동산을 취득할 때 한 사람이 모두 투자했거나 투자한 비율이 다르더라도 소유권을 취득한 이후에는 똑 같은 지분으로 나누어지게 된다. 만일 소유주 중에 한 사람이 사망하는 경우 사망자의 지분은 생존자들에게 똑 같은 지분으로 나누어지고 승계되는 생존자 승계권(Right of Survivorship)의 방식을 갖게 된다. 생존자 승계권은 유언보다 우선한다.
셋째, 부부 공동 소유권(Community Property)은 부부에 한해서 행사할 수 있는 소유권의 형태로 부부가 함께 취득한 재산은 부부가 절반을 소유할 수 있고, 부부 가운데 한 사람이 사망하면 재산권의 50%는 생존자에게 있게 되고 나머지 50%는 유서에 의해 다른 사람 또는 상속자에게 양도될 수 있다. 50%의 재산권이 다른 사람에게 양도한다는 유언이 없으면 사망자의 지분은 배우자에게 이전된다.
넷째, 부부 공동 소유권-생존자 승계권(Community Property with Right of Survivorship)은 부부에 한해서 행사할 수 있고 소유권은 동등하다. 사망자의 지분은 생존자 승계권(Right of Survivorship)에 의거하여 자동적으로 생존한 배우자에게 이전된다. 생존자 승계권은 유언보다 우선한다.
부동산을 소유하고 있다면 나중에 재산의 증여, 상속, 신탁, 양도에 따른 소득세 같은 문제들이 발생할 수 있다. 소유권의 소유방식에 따라서 재산의 증여 혹은 상속시 사후처리 방법은 차이가 있다.
합유 소유권(Joint Tenancy)은 주로 부부간에 부동산을 소유하는 방법으로 많이 쓰이고 있는데 부부간에 부동산을 증여 혹은 상속시 증여세와 유산상속세를 매기지 않는 부부 세금 공제 혜택을 누릴 수 있는 방법 중의 하나다. 이와 달리 공유 소유권(Tenancy In Common)으로 부부가 부동산을 소유하고 있을 시, 부부간의 증여 혹은 상속에도 증여세와 유산상속세가 적용된다.
김사장은 동생부부와 함께 구입한 쇼핑센터의 소유권을 합유 소유권(Joint Tenancy)과 공유 소유권(Tenancy In Common)을 함께 사용하기로 결정했다. 부부사이에는 합유 소유권을 동생과의 사이에는 공유 소유권을 새로 구입한 쇼핑센터에 등재시켰다. 그리고 전체의 지분을 따지고 보면 김사장 부부가 50%, 동생부부가 50%를 소유하게 되었다. <메트로 에스크로>
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