스티븐 김의 부동산 칼럼

 부동산업에 종사하다보니 매일 많은 서류들과 씨름하게 된다. 셀러로부터 받게되는 리스팅 계약서에서부터 부동산 구입을 위해 사용되는 구매 계약서 등 온통 서류 투성이다. 한국에서는 서류에 사인 대신에 도장을 주로 사용하지만 이곳 미국에서는 사인으로 모든 서류에 자신이 읽고 확인했다는 것을 증명하게 된다. 처음 미국에 막 도착해 살기 시작한 사람들은 주변에서 흔히 미국에서는 사인 잘못하면 큰일 난다는 말을 수도 없이 들었을 것이다. 어떤 서류에 사인했다는 것은 그 서류가 담고 있는 내용에 대해 본인이 이행하고 거기에 따른 책임도 지겠다는 것을 의미한다. 

 사인을 할 때 함께 자주 등장하는 말이 공증(Notarization)이라는 말이 아닐까 싶다. 어느 분이 작년 이맘때 쯤 부동산 매매건에 대해 질문을 하셨다. 조그만 상업용 건물을 사고 파는데 부동산 에이전트 없이 본인들이 직접 간단한 서류를 작성 후 서로 사인을 한 후 셀러와 바이어가 1부씩 서로 가지고 있었다는 것이다. 바이어는 셀러 소유의 건물에 임대해 비즈니스를 하던 테넌트였다. 바이어인 테넌트는 매매계약시 렌트비가 2달 밀린 상태였다. 밀린 렌트비 문제도 있고 해서 셀러는 바이어가 매매 절차를 빠른 시일내에 끝내기로 하였는데 바이어는 디파짓 중 일부만을 직접 셀러에게 건낸 뒤 나머지 구입절차를 전혀 진행하지 않았다는 것이었다. 계속 매매가 지연되자 셀러는 계약 위반을 들어 바이어에게 디파짓을 돌려 줄 수 없다고 하자 바이어는 자신은 구입하는데 시간적 지연은 있었지만 본인은 계속 구매의사가 있어 건물구입을 진행하겠다는 입장이었다.

 그런데 문제는 셀러와 바이어가 이 문제로 옥신각신하며 시간이 흐르는 사이에 주변이 재개발되면서 셀러의 소유 보동산시세가 거의 두 배 가까이 올라버린 것이다. 셀러는 가격이 오른 자신의 건물을 바이어와 계약 금액으로 팔기를 원하지 않는 것은 당연한 것이고 바이어와의 계약해지는 물론 바이어가 렌트비를 안 낸 것을 이유로 퇴거절차까지 시작하게 되었다. 바이어로서는 건물값이 거의 2배나 가까이 올랐으므로 사기만 하면 당장 100%의 이윤을 기대할 수 있어 사야하는 입장이 되어버린 것이다. 셀러는 이제는 더 이상 안 팔려고 하고 바이어는 어떻게 해서든지 기를 쓰고 사려고 하는 반대의 입장이 되어버린 것이다. 

 문제는 엉뚱안 곳에서 시작되고 있었다. 바이어는 건물 계약당시 계약금으로 넘겨준 디파짓에 대해 셀러로부터 현금 영수증(Cash Receipt)만 받았을 뿐이다. 계약서에는 바이어가 60일 이내에 건물구입을 완료한다는 말만 되어 있을 뿐 건물계약금 디파짓에 대해 구체적인 내용이 전혀 없었다. 셀러는 바이어가 넘겨준 디파짓이 건물계약건으로 받은 것이 아니라 그간 밀린 렌트비와 앞으로의 렌트비를 선불로 지급한 것이라는 주장을 폈다. 더 나아가 자신은 렌트에 대한 영수증(Cash Receipt)만을 주었을 뿐 계약서 자체에 사인을 한적이 없다는 것이다. 계약서에 있는 사인은 바이어가 위조한 자신의 가짜 사인이라는 주장을 폈다. 셀러가 사인을 했는지 안 했는지 필자는 알 도리가 없다. 

 이렇게 당사자들이 서류에 사인한 적이 없다고 우긴다면 참 난감한 일이다. 이러한 것을 방지하기 위해 필요한 것이 바로 공증이다. 공증은 사인 당사자가 서류에 사인할 때 제3자인 공증인이 그 사인이 바로 본인이 한 것이라는 것을 증명해 주는 것이다. 중요한 계약서일수록 꼭 공증인 앞에 가서 서로 사인을 하는 것이 중요하다. 이렇게 공증을 받은 서류는 추후에 법정에서 시시비비를 가릴 때 중요한 증거로 사용될 수 있다. 위의 케이스는 현재 법원에서 소송 중이며 최근에 들은 바로는 사인 위조 여부를 가리기 위해 필적 전문가를 고용했다는 말을 들었다. 

 한인간에 금전거래나 계약을 한인 특유의 믿는 감각(?)으로 너무 쉽게 해 서류작성에 소흘히 하는 사람들이 많다. 중요한 서류일수록 번거롭더라도 꼭 공증을 하는 것을 원칙으로 해야 한다. 공증하기 위해 소모하는 5~10분의 짧은 시간은  추후 사인의 진위여부를 둘러싸고 문제가 생길 시 많은 시간과 큰 돈을 들이지 않고도 문제를 의외로 쉽게 해결할 수 있다. 철저히 서류 공증을 하는 습관을 익히는 것이 미국에서는 너무나  중요한 일임을 깨달아야 하겠다. <파이오니아 부동산 대표>
▶문의: (714) 488-5052 / (213) 590-5533